导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊rong>

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

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　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。