饱受争议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的(社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说不同，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利(lì)于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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