饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么dì)产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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