文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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