导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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