导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？>　　

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　

　　

　　

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　

　　

　　

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　

　　

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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