饱受争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同g>房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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