近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女收益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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