文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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