5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，across 和 cross的区别，cross和across区别和用法总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚across 和 cross的区别，cross和across区别和用法他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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