导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着(厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　<厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积img alt="中(zhōng)国户(hù)均几(jǐ)套房？| 民生·周君(jūn)芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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