OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三(sān)十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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