文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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