5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(x精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思íng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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