近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机富了机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机rong>评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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