万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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