导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡(héng)。天之蓝52度多少钱一瓶ong>

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态天之蓝52度多少钱一瓶结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比天之蓝52度多少钱一瓶例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。