导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(x揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音iǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音