文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人e-height: 24px;'>3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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