导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(y宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思ǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思人(rén)，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会(huì)议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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