文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产(织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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