5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收(大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三(sān)个季(jì)度(dù)他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(z大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗ī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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