导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòn长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处g)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住(zhù长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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