近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思)成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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