导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么>

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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