文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地(d无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗ì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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