饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交(jiāo)易农村信用社几点上班下班时间行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便农村信用社几点上班下班时间是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市(shì)场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可农村信用社几点上班下班时间能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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