OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储备(bèi)租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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