文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季p>

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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