万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过(guò物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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