文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(f河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话àng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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