饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房(fáng三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人)地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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