近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截错一个题就往阴里装一支笔至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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