万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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