文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wè吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌i)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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