5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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