万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译strong>

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？