文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支(zhjk袜子总是掉怎么办，足球袜套jī)付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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