OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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