OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没(古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好0000; line-height: 24px;'>古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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