万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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