导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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