5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng谢霆锋资产有百亿吗)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fá谢霆锋资产有百亿吗ng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月环(谢霆锋资产有百亿吗huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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