饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格(gé)实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大(早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称dà)伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的(de)基(jī)本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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