近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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