万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(s大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物hì)有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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