饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(g200克是几两 200克是多少毫升uò)桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明200克是几两 200克是多少毫升确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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