导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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