万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官(g池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊uān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身？

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