近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děn李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶g)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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